Guías · Permiso de edificación

Observaciones frecuentes de la DOM en permisos de edificación

Cuando la Dirección de Obras Municipales (DOM) encuentra algo que aclarar o subsanar en tu solicitud, lo comunica en un Acta de Observaciones. Estas son las categorías que más se repiten y el artículo que sustenta cada una.

Revisado contra el texto vigente de la LGUC y la OGUC publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional al 11 de octubre de 2026. Esta guía es informativa: el permiso lo otorga siempre la Dirección de Obras de cada comuna, que aplica además su Plan Regulador.

Cómo llega una observación

La DOM debe comunicar por escrito, en un solo acto y dentro del plazo para pronunciarse, la totalidad de las observaciones, en un Acta de Observaciones que indique con claridad la o las normas no cumplidas (LGUC art. 116; OGUC art. 1.4.9). Si no las subsanas o aclaras dentro de 60 días desde esa comunicación, la DOM rechaza la solicitud y devuelve los antecedentes timbrados (LGUC art. 116; OGUC art. 1.4.9).

Por eso conviene entender qué revisa la DOM: según el artículo 116 de la LGUC, verifica que el proyecto cumpla las normas urbanísticas y que se acompañen los antecedentes exigidos para acreditar el resto de las disposiciones. En estas últimas, la DOM solo verifica que los antecedentes estén y correspondan al proyecto; el cumplimiento técnico es responsabilidad del propietario, el arquitecto y los demás profesionales que los firman.

1. Observaciones documentales

Falta un antecedente de los que exige el artículo 5.1.6 de la OGUC para el permiso de obra nueva, o el que se acompañó no corresponde al proyecto. Las más frecuentes:

Certificado de Informaciones Previas que no está vigente o no se adjunta (OGUC art. 5.1.6 N° 2). Un certificado vencido sí sirve si es el que sirvió de base a un anteproyecto que sigue vigente. El certificado pierde validez cuando cambian las normas urbanísticas aplicables al predio (LGUC art. 116; OGUC art. 1.4.4).
Lista de documentos y planos numerados del expediente sin la firma del arquitecto proyectista (OGUC art. 5.1.6 N° 1, letra a).
Falta el formulario único de estadísticas de edificación (OGUC art. 5.1.6 N° 3).
Falta el certificado de factibilidad de agua potable y alcantarillado de la empresa sanitaria o, si ninguna empresa concesionaria atiende el área, el proyecto de agua potable y alcantarillado aprobado por la autoridad respectiva (OGUC art. 5.1.6 N° 6).
Edificio de uso público, o que presta un servicio a la comunidad, sin plano ni memoria de accesibilidad (OGUC art. 5.1.6 N° 14, en relación con el art. 4.1.7).
Falta el comprobante de ingreso del Informe de Mitigación de Impacto Vial, o el certificado de que el proyecto no lo requiere (OGUC art. 5.1.6 N° 16).

2. Observaciones procedimentales

El antecedente está, pero no cumple las formalidades de la tramitación:

Planos, especificaciones técnicas u otros documentos técnicos sin la firma del profesional que los elaboró o del propietario (OGUC arts. 1.2.2 y 5.1.8).
Declaración jurada de dominio incompleta: debe individualizar al propietario e indicar la dirección, el rol de avalúo y la foja, número y año de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (OGUC art. 1.2.2).
Edificio de uso público sin informe de Revisor Independiente, que en ese caso es obligatorio (LGUC art. 116 bis).
Edificio de uso público sin informe de Revisor de Proyecto de Cálculo Estructural, también obligatorio (LGUC art. 116 bis A; OGUC art. 5.1.25).
Superficies que no cuadran entre el cuadro de superficies y las plantas: las plantas deben estar acotadas lo suficiente para calcular la superficie edificada de cada piso (OGUC art. 5.1.6 N° 7, letra c, y N° 8).

3. Observaciones de normas urbanísticas

Es el núcleo de la revisión de la DOM. La LGUC define las normas urbanísticas en su artículo 116: usos de suelo, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad y de ocupación de suelo, alturas, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos, rasantes, densidades, estacionamientos, franjas afectas a utilidad pública y áreas de riesgo o protección, entre otras. Los valores de cada una para tu predio vienen del Plan Regulador y se informan en el Certificado de Informaciones Previas (OGUC art. 1.4.4).

Rasantes o distanciamientos a los deslindes que no se cumplen en algún punto (OGUC art. 2.6.3), o planos que no grafican los puntos de aplicación de rasantes y sus cotas (OGUC art. 5.1.6 N° 7, letras b y d).
Coeficiente de ocupación de suelo calculado con una superficie del primer piso que no sigue el procedimiento del artículo 5.1.11 (OGUC art. 5.1.10).
Constructibilidad que no separa la superficie sobre terreno de la subterránea, o que descuenta subterráneos con unidades residenciales, que sí se contabilizan (OGUC art. 5.1.12).
Redondeo de coeficientes o parámetros: una fracción igual o mayor a 0,5 se aproxima al entero superior (OGUC art. 1.4.8).
Uso de suelo, altura, antejardín o estacionamientos distintos de los que el Plan Regulador fija para la zona del predio (LGUC art. 116; normas informadas en el CIP según OGUC art. 1.4.4 N° 5).

4. Observaciones técnicas

Aquí la DOM verifica que se acompañen los antecedentes técnicos y que correspondan al proyecto (LGUC art. 116, letra b):

Cuadro de superficies sin el cálculo de carga de ocupación por destino (OGUC art. 5.1.6 N° 8), que se calcula con la tabla del artículo 4.2.4.
Especificaciones técnicas que no abordan la seguridad contra incendio ni el acondicionamiento térmico cuando corresponde (OGUC art. 5.1.6 N° 11; arts. 4.3.3 y 4.1.10).
Falta el proyecto de cálculo estructural cuando la edificación lo requiere (OGUC arts. 5.1.6 N° 10 y 5.1.7).

Textos oficiales

Revisa tu expediente antes de ingresarlo

Urbium pre-revisa tu expediente contra la OGUC, la LGUC y el Plan Regulador de la comuna y te entrega las observaciones que la DOM probablemente levantaría, cada una citada al artículo y a la página donde aparece.

Urbium para constructoras