C. PROPOSICIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL
C.1.- PROPUESTAS CONCEPTUALES DEL PLAN REGULADOR
a) Polos de desarrollo y densificación concentrada
El proyecto propone concentrar actividades y densificación en:
Zona B. Puertas de La Reina, incentivando la construcción de edificios en
altura y la localización de actividades de equipamiento y comercio a nivel
intercomunal y comunal. Estas zonas se encuentran localizadas
principalmente en los accesos a la comuna.
Zona C. En estas zonas-ejes la normativa pretende incentivar la localización
de edificios de altura media y actividades comerciales y equipamiento de
nivel comunal.
Zona P. Polos de Desarrollo Comunal y Vecinal. En estas zonas se propone
incentivar fundamentalmente, la localización y concentración de
equipamientos que generen un centro de atracción para la población.
b) Determinación de ejes de actividad
Se propone con claridad, ejes de actividad (zona C), que concentran
equipamiento de comercio y servicios. Estos ejes se localizan preferentemente
en la Reina Baja y actúan como lugares de encuentro y abastecimiento.
c) Planteamiento de una vialidad jerarquizada
Se plantean en el proyecto, vías con carácter diferenciado. Ellas son expresas,
troncales, colectoras. Estas se enmarcan dentro de los lineamientos del Plan
Regulador Metropolitano de Santiago y su diferenciación se basa en el grado
de importancia en el ámbito comunal e intercomunal.
Sello circular parcial de tinta con el texto visible “REPUBLICA DE”, “SECRETARIA EJECUTIVA” y “Consejo Re…”.
REPUBLICA DE
SECRETARIA
EJECUTIVO
Consejo Re
d) Mantener la intimidad de los barrios
El proyecto pretende mantener la intimidad de los barrios y el ritmo de vida
tranquilo en amplias zonas interiores de la comuna, tanto en la zona baja,
media y alta. Estos barrios no quedan expuestos a la pérdida de privacidad por
la irrupción de edificios en altura, ni por la excesiva densificación de las zonas.
Se privilegia el espacio comunitario que facilita el encuentro de los habitantes y
permite contar con suficientes áreas verdes.
e) Respeto de las restricciones naturales y artificiales, y a las normas establecidas por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago.
El proyecto asimila rigurosamente las restricciones planteadas por el Plan
Regulador Metropolitano de Santiago. En casos determinados y cuando los
estudios de especialidad así lo justifiquen, estas restricciones podrán ser
modificadas, siempre que lo prescrito esté a la normativa específica por el cual
se rijan..
C.2.- LA DENSIFICACION
El Plan Regulador Metropolitano de Santiago pretende equilibrar la distribución poblacional
metropolitana, para lo cual ha establecido ciertos umbrales de densidad poblacional por
comuna, a conseguir en el horizonte del Plan. A la Comuna de La Reina le corresponde pasar
de un total de 50 hab/há. a 150 hab/há, promedio.
Para responder a esta demanda, que podría significar destruir el carácter campesino de la
comuna por la aglomeración de las construcciones se ha visto la necesidad de construir en
altura dentro del área comunal, por lo que se ha determinado que las ocho PUERTAS DE LA
COMUNA sean los lugares de densificación.
Para las PUERTAS, se proyecta construir en terrenos de una superficie mínima de 0.7 Há, sin
limitaciones en la altura, salvo las que determinan la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones, que fijan rasantes para producir una adecuada separación entre los predios
vecinos.
Estas obras emergerán por sobre las bajas construcciones circundantes como verdaderas
esculturas que, separadas a no menos de 300 mts unas de otras, fijarán espacialmente los
límites comunales, dando testimonio de su interioridad. El resto de la Comuna mantendrá una
altura máxima de edificación de 10,50 mts, correspondientes a 2 pisos y mansarda.
Sello circular del Consejo Regional Metropolitano de Chile, con “REPUBLICA DE CHILE” alrededor del borde superior y “Consejo Regional Metropolitano” alrededor del borde inferior. El centro dice “SECRETARIO EJECUTIVO”.
REPUBLICA DE CHILE
SECRETARIO EJECUTIVO
Consejo Regional Metropolitano
El plan de densificación de Villa La Reina, que pretende dar cabida a muchas familias de
allegados que anhelan continuar viviendo junto a sus padres, contempla, además de construir
alrededor de 300 casas al fondo de los patios de las casas de los padres, re-diseñar los
espacios vacíos, controlando su dimensión y funciones y construyendo las viviendas posibles
que no perjudiquen al vecindario en sus reales requerimientos de espacios libres de uso
común.
Cabe advertir que el plan de densificación de Villa La Reina no contempla traer gente de fuera
a vivir en la Comuna. Se trata de dar una vivienda digna a las mismas familias que viven de
allegadas en las casas de sus padres en muy precarias condiciones por la falta de servicios
sanitarios, el hacinamiento debido a la mala calidad de las construcciones y a su inadecuado
diseño.
C.3.- PROYECTANDO LA BASE DEMOGRÁFICA DE LA COMUNA
C.3.1. Modalidades de Densificación
Teniendo en cuenta que la comuna de La Reina es una comuna abierta, desde el punto de
vista demográfico, su crecimiento no es atribuible al aumento vegetativo de su población, sino
a condiciones de atracción y posibilidades de densificación urbana. En este sentido las
condiciones actuales de la población comunal actúan como filtros frente a una localización
indiferente. A partir de ello es que en el cuadro siguiente se proyecta la población al año 2024,
tomando como base el requerimiento del Plan Regulador Metropolitano de Santiago de
alcanzar una población promedio comunal de 150 habitantes por Há.
La densificación de la comuna se ha proyectado sobre la base de distintos supuestos, según
las características de los distintos sectores de la comuna, de los requerimientos de
equipamiento de una comuna con una mayor población y del interés de sus habitantes de
mantener las condiciones espaciales y naturales existentes.
En primer lugar se consideró la evolución de la población por unidad vecinal según los censos
82-92, contrastándolo con la densidad, de manera de establecer si su situación es de
crecimiento o de consolidación, con el siguiente resultado:
Las unidades vecinales se clasificaron según su densidad en:
Densidad baja : menos de 50 hab/Há.
Densidad media : entre 50 y 75 hab/Há
Densidad alta : más de 75 hab/Há
Nota: Los conceptos de densidades baja, media y alta son operativos y responden a la
realidad de la comuna.
Sello circular de la República de Chile para el Secretario Ejecutivo del Consejo Regional Metropolitano.
REPUBLICA DE CHILE
SECRETARIO EJECUTIVO
Consejo Regional Metropolitano
Por otra parte, según su crecimiento entre los períodos censales 1980 y 1992, se clasificaron
como sigue:
Crecimiento bajo : entre -9% y 4%
Crecimiento medio : entre 4% y 10%
Crecimiento alto : más de 10%
Combinando ambas variables se pudo establecer unidades vecinales que se encuentran
consolidadas, en renovación o en crecimiento, como se puede observar en el siguiente
cuadro:
CLASIFICACIÓN
UNIDAD VECINAL
TENDENCIA
DENSIDAD BAJA
CRECIMIENTO BAJO:
NO HAY
DENSIDAD BAJA
CRECIMIENTO MEDIO
NO HAY
DENSIDAD BAJA
CRECIMIENTO ALTO:
12 - 14 - 15
EN PROCESO DE
DENSIFICACIÓN
DENSIDAD MEDIA
CRECIMIENTO BAJO:
1 - 3 - 4 - 7
POSIBLE DE DENSIFICAR
DENSIDAD MEDIA
CRECIMIENTO MEDIO:
2
POSIBLE DE DENSIFICAR
DENSIDAD MEDIA
CRECIMIENTO ALTO:
NO HAY
DENSIDAD ALTA
CRECIMIENTO BAJO:
9 - 10 - 11
CONSOLIDADO
POSIBLE DE DENSIFICAR
DENSIDAD ALTA
CRECIMIENTO MEDIO:
6 - 13
EN RENOVACIÓN
DENSIDAD ALTA
CRECIMIENTO ALTO:
5 - 8
EN RENOVACIÓN
Sello circular de la República de Chile, con “SECRETARIO EJECUTIVO” en el centro y “Consejo Regional Metropolitano” alrededor del borde inferior.
REPUBLICA DE CHILE
SECRETARIO EJECUTIVO
Consejo Regional Metropolitano
Por otra parte se consideró la disponibilidad de terreno que ofrece la proposición de
zonificación del Plan Regulador, sobre la base de la subdivisión predial, alturas y posibilidad
de construir en condominio.
Se ha considerado que el aumento de población se llevará a efecto sobre la base de la
inversión privada en edificación de viviendas en las siguientes modalidades:
- Por edificación en altura media, 4 pisos, en los principales ejes de la comuna, en
La Reina Baja. Se considera 118.20 Hás. en las todas las Unidades Vecinales,
salvo la Nº 14.
- Por edificación en altura en las llamadas "Puertas de La Reina". Para esta
modalidad se consideran 28.36 Hás. en las Unidades Vecinales Nº 1 al 6; 8, 10 y
12.
- Por renovación urbana en sectores antiguos cercanos a Avda. Ossa, mediante la
renovación de construcciones en predios existentes, o la construcción de
condominios en terrenos grandes o mediante fusión de lotes y por densificación a
través de la modalidad de condominios, con distintas condiciones de edificación en
las zonas de La Reina Baja, Alta y Pie de Monte, especialmente en lo que se
refiere a la relación de Superficie Predial Mínima y Coeficiente de Construtibilidad.
Se considera que se dispone de aproximadamente 150 Hás. en las todas las
Unidades Vecinales, salvo las Nº 12 y 14 , para esta modalidad.
C.3.2. Proposiciones de densificación
En el cuadro siguiente se resumen las proposiciones de densificación por zonas. La densidad
por zona será un promedio de las diferentes formas de densificación (loteos, condominios y
edificación en altura), donde estas formas estén presente.
El cálculo de áreas de las zonas y de las unidades vecinales se realizó digitalmente en archivo
de extensión DWG del levantamiento aerofotogramétrico disponible para la comuna.
El cálculo de la densidad comunal ha sido realizado de acuerdo al procedimiento
recomendado por la SEREMI MINVU en circular Nº 50 del 27.06.1998.
Sello circular de la República de Chile para el Consejo Regional Metropolitano, con “SECRETARIO EJECUTIVO” en el centro.
REPUBLICA DE CHILE
Consejo Regional Metropolitano
SECRETARIO
EJECUTIVO
Sello rectangular que dice “ES COPIA FIEL DEL ORIGINAL”.
ES COPIA FIEL DEL ORIGINAL
C.3.3. Superficies a descontar para el cálculo de las densidades.
De acuerdo al procedimiento señalado, el cálculo de superficie habitable se presenta en el
cuadro siguiente.
ZONAS
SUPERFICIE (Há)
A
REINA BAJA
448,08
B
PUERTAS DE LA REINA
67,02
C
CORREDORES
163,07
D
REINA MEDIA Y
REINA ALTA SUR
207,49
E
VILLA LA REINA
51,20
G
REINA ALTA
224,80
H
PIE DE MONTE
143,64
I
REINA ANDINA
75,89
J1
CARPAY 1
21,93
K
REINA SUR
66,40
P
POLOS DE DESARROLLO
34,55
TOTAL (Hás)
1504,07
AREAS EXCLUIDAS
SUPERFICIE (Há
J2
CARPAY 2
21,92
ZONA F INDUSTRIAL
28,66
COUNTRY CLUB
61,17
PARQUE INTERCOMUNAL
56,54
PARQUE MUNICIPAL
66,84
AERODRODOMO
57,32
RECINTO MILITAR
32,16
AREA VIAL METROPOLITANA
12,60
TOTAL (Hás)
337,21
TOTAL COMUNA (Hás) 1841,28
Sello circular de la República de Chile, con “Consejo Regional Metropolitano” alrededor del borde inferior y “SECRETARIO EJECUTIVO” en el centro.
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Consejo Regional Metropolitano
SECRETARIO
EJECUTIVO
ES COPIA FIEL DEL ORIGINAL
C.3.3. CALCULO DE LA DENSIDAD BRUTA PROMEDIO COMUNAL
En el cuadro que se muestra a continuación, se presentan para cada una de las zonas, los
resultados del cálculo según los procedimientos que fija la circular Nº 50 para el cálculo de la
densidad bruta comunal.
ZONAS
DENS.MIN.
DENS.MAX
DENS. PROM
SUPERFICIE
COEF.
TERR.
PESO
RELAT.
A
53.33
242.97
148,15
448,08
0,30
44,45
B
255.66
1004.25
629.95
67,02
0,04
25.20
C
48.00
404.55
226.28
163,07
0,10
22.63
D
29.87
135.07
82,47
207,49
0,14
11,55
E
160.00
728.88
444,44
51,20
0,03
13,33
G
40.00
115.00
77.50
224,80
0,15
11.63
H
22.40
50.10
36.25
143,64
0,10
3,63
I
5.00
60.97
32,99
75,89
0,05
1,65
J
25.00
56.97
40,99
21,93
0,01
0,41
K
57.60
862.50
460.00
66,40
0,04
18.40
P
19.03
86.67
52,85
34,55
0,02
1,06
1,0
SUPERFICIE HABITABLE TOTAL 1504,07
DENSIDAD BRUTA PROMEDIO COMUNAL 154,00
Sello circular de la República de Chile, con “SECRETARIO EJECUTIVO” en el centro y “Consejo Regional Metropolitano” alrededor del borde inferior.
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ANEXO 1
CUADRO DE ESTIMACION DE DENSIDADES
DENSIDAD,SUPERFICIE Y POBLACION TOTAL POR ZONA Y UNIDAD VECINAL
ZONAS
U.VECINAL
A
B
C
D
E
G
H
I
J
K
P
TOTAL
1
SUPERFICIE
30,09
24,86
8,93
63,88
DENSIDAD
148,15
629,95
226,28
318,89
POBLACIÓN
4457,83
14094,50
1818,61
20370,95
2
SUPERFICIE
68,09
4,05
2,88
75,02
DENSIDAD
148,15
629,95
226,28
172,89
POBLACIÓN
10087,53
2296,17
586,52
12970,22
3
SUPERFICIE
45,54
1,67
25,22
72,43
DENSIDAD
148,15
629,95
226,28
177,13
POBLACIÓN
6746,75
946,81
5136,10
12829,67
4
SUPERFICIE
25,24
3,33
8,41
36,98
DENSIDAD
148,15
629,95
226,28
198,49
POBLACIÓN
3739,31
1887,96
1712,71
7339,98
5
SUPERFICIE
81,88
3,79
11,30
2,80
99,77
DENSIDAD
148,15
629,95
226,28
52,85
167,67
POBLACIÓN
12130,52
2148,76
2301,27
147,98
16728,53
6
SUPERFICIE
29,99
2,74
25,43
58,16
DENSIDAD
148,15
629,95
226,28
192,15
POBLACIÓN
4443,02
1553,46
5178,87
11175,35
7
SUPERFICIE
35,57
10,09
45,66
DENSIDAD
148,15
226,28
160,41
POBLACIÓN
5269,70
2054,85
7324,54
8
SUPERFICIE
53,81
3,86
32,36
90,03
DENSIDAD
148,15
629,95
226,28
186,06
POBLACIÓN
7971,95
2188,45
6590,18
16750,58
9
SUPERFICIE
21,85
9,40
31,25
DENSIDAD
148,15
226,28
164,85
POBLACIÓN
3237,08
1914,33
5151,41
Sello circular de la República de Chile para el Consejo Regional Metropolitano, con “SECRETARIO EJECUTIVO” en el centro.
REPUBLICA DE CHILE
Consejo Regional Metropolitano
SECRETARIO EJECUTIVO
ES COPIA FIEL DEL ORIGINAL
A
B
C
D
E
G
H
I
J
K
P
10
SUPERFICIE
26,11
26,11
DENSIDAD
226,28
203,65
POBLACIÓN
5317,35
5317,35
11
SUPERFICIE
56,02
2,94
58,96
DENSIDAD
148,15
226,28
150,92
POBLACIÓN
8299,36
598,74
8898,10
12
SUPERFICIE
126,61
21,65
148,26
DENSIDAD
82,47
52,85
72,74
POBLACIÓN
10441,53
343,26
10784,79
13
SUPERFICIE
22,72
51,20
66,40
140,32
DENSIDAD
629,95
444,44
406,00
426,88
POBLACIÓN
12881,22
22755,33
24262,56
59899,11
14
SUPERFICIE
35,88
224,80
143,64
75,89
21,93
3,50
505,64
DENSIDAD
82,47
77,50
36,25
32,99
40,99
52,85
57,44
POBLACIÓN
2959,02
17422,00
5206,95
2503,61
898,91
55,49
29045,99
15
SUPERFICIE
45,00
6,60
51,60
DENSIDAD
82,47
52,85
73,95
POBLACIÓN
3711,15
104,64
3815,79
POBL TOTAL
66383
37997
33210
17112
22755
17422
5207
2504
899
24263
651
228402
SUP TOTAL
448,08
67,02
163,07
207,49
51,20
224,80
143,64
75,89
21,93
66,40
34,55
1504,07
DENSIDAD
148,15
629,95
226,28
82,47
444,44
77,50
36,25
32,99
40,99
406,00
52,85
153,94
0,30
0,04
0,10
0,14
0,03
0,15
0,10
0,05
0,01
0,04
0,02
0,98
SUPERFICIES NO INCLUIDAS
CARPAY 2
21,92
ZONA E INDUSTRIAL
28,66
COUNT.CLUB
61,17
PARQ.INTERCOM
56,54
PARQ.MUN
66,84
AERODROMO
57,32
RECINTO MILITAR
32,16
AREA VIAL METROPOLITANA
12,6
TOTAL
337,21
NOTA :
Las densidades promedio son brutas de acuerdo a Circular N° 50 del 27.06.98 SEREMI / MINVU
Las superficies son hectáreas
Sello circular del Consejo Regional Metropolitano, República de Chile, con “SECRETARIO EJECUTIVO” en el centro.
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EJECUTIVO
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C.4.- VIALIDAD
El Plan Regulador Comunal tiende a ordenar el sistema urbano pretendiendo evitar las
aglomeraciones y las pistas de alta velocidad al interior de la comuna, desplazando el
equipamiento de tipo metropolitano desde el interior de la comuna hacia sus bordes y
permitiendo la fluidez de las circulaciones vehiculares. Por otra parte, se pretende mantener
intacta la trama urbana evitando la apertura indiscriminada de nuevas calles y pasajes,
evitando la localización en el interior, de grandes edificios con la consiguiente congestión
vehicular.
Una política vial, que integre fluidamente las distintas áreas comunales y que permita una fácil
entrada y salida al espacio urbano de La Reina, es de especial importancia para el futuro de la
Comuna, ya que el creciente aumento de la cantidad de vehículos que circulan por las calles
de la ciudad, está provocando una situación que tiende a ser inmanejable.
La Reina, en su área urbana se constituye con manzanas que tienen más de los 120 mts. por
lado , usuales en las ciudades chilenas. Este fenómeno tan especial se origina porque La
Reina surgió como un loteo de parcelas. La trama de calles y avenidas, fue diseñada,
entonces para servir a grandes predios de hasta más de 200 mts. de profundidad, mucho más
especiada, por tanto, que la trama urbana tradicional.
Esta situación debe ser considerada positivamente y no tratar de subdividir las manzanas,
como es la tendencia actual. Menos aún, debe propiciarse diseñar calles ciegas (pasaje) que
han proliferado en la zona media, creando tremendas dificultades.
El nuevo Plan Regulador, fundado en la realidad existente, pretende lo siguiente:
Hacer fluido el sistema circulatorio interno, mediante el ensanche de las avenidas que
conforman el “anillo integrador” formado por las avenidas Tobalaba, Príncipe de Gales,
Las Perdices y Larraín, que debiera ser el circuito por el cual opere fundamentalmente el
transporte colectivo. Determinar así una red de relaciones viales internas constituidas por
avenidas que permitan fáciles conexiones con las vías intercomunales que circundan la
Comuna.
Ensanchar los ejes Vicente Pérez Rosales - Pepe Vila; Carlos Ossandón - Jorge
Alessandri; Las Perdices-P. Hurtado y A. Casanova, para que se constituyan en las vías
que conecten a La Reina con las Comunas vecinas situadas al sur y norte de ella.
Producir los ensanches necesarios en algunas avenidas, para constituirlos como los
ejes radiales fundamentales que conecten la comuna con el centro de la ciudad,
aprovechando, principalmente, las Avdas. Bilbao con E. Yáñez y Pocuro, Larraín con
Irrarrázaval, Echeñique con Sta. Isabel y Simón Bolívar con Diagonal Oriente.
Sello circular de la República de Chile para el Secretario Ejecutivo del Consejo Regional Metropolitano.
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